Застраховать метры прибыли - январь 2008 г.

Карпова А.

Персоналии: Агапов А., Горгидзе Н., Карпова Н., Меженик М., Павловская Е.А., Плотников А., Погребняк Т., Хохлов А.

Организации: Ингосстрах, МАКС, Первая страховая компания (1СК), Регион, Ренессанс-Страхование, РОСНО, Русская страховая компания, Согласие

Страхование объектов недвижимости — обычная и даже необходимая практика работы западных девелоперских компаний. В России же рынок страхования объектов коммерческой недвижимости только набирает обороты.

На сегодняшний день объекты коммерческой недвижимости входят в число самых капиталоемких видов бизнеса. Эксплуатация их сопряжена с разными рисками — пожар, потоп, взрыв газа и проч. В таком случае страховой полис защищает имущественные интересы не только собственника здания, но и арендаторов. "Использование страховой защиты является показателем серьезного подхода к бизнесу", — считает начальник отдела технического андеррайтинга по страхованию имущества и ответственности ОАО "Русская страховая компания" Елена Павловская.

Впрочем, на практике никто не обязывает собственника коммерческих площадей страховать свое имущество. Такая необходимость может возникнуть, хотя число таких случаев ограничено. Например, недвижимость должна быть обязательно застрахована, если она находится в залоге или лизинге. Или в том случае, когда собственник недвижимости — компания, к примеру, созданная с участием иностранного капитала, — обычно требует застраховать недвижимость, потому что это соответствует западной корпоративной культуре.

Вместе с тем, если еще недавно организации, занимающиеся операциями с коммерческой недвижимостью, задавали вопрос "страховать или не страховать", то сейчас все чаще возникает другая проблема — как максимально обезопасить себя от возможных потерь с помощью механизма страхования. Как показывает практика, собственники крупных объектов все-таки предпочитают страховать свое имущество по полной программе. Например, здание на Николо-ямской улице, в котором расположен офис "МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость", застраховано от стандартного перечня рисков на общую сумму $12 млн. Как считают эксперты, в случае наступления страхового случая размер ущерба будет больше стоимости страхового возмещения.

"Вообще при страховании коммерческой недвижимости трудно говорить о среднем тарифе, который исчисляется в процентах от суммы, на которую собственник хочет застраховать имущество",— поясняет начальник отдела андеррайтинга имущественных рисков СК "Первая страховая компания" Татьяна Погребняк. Но, как правило, он варьируется в пределах 0,05%-0,5% от страховой суммы за год страхования.

Условно можно разделить тарифы следующим образом: (полный пакет рисков) 0,05-0,5% от суммы страховой выплаты — объекты крупного бизнеса; 0,15-0,25% — объекты среднего бизнеса — торговый или офисный центр; 0,25-0,5% — объекты малого бизнеса. При этом разброс тарифов на страхование оборудования (торговое, офисное, производственное) также достаточно большой — от 0,18 до 0,4%.

Однако, как признают эксперты рынка, основной процент всех страховых премий в сегменте коммерческой недвижимости приходится на долю страхования имущества, где главным риском является возникновение пожара. Поэтому существенный фактор, определяющий стоимость страхования,— это состояние объекта недвижимости с точки зрения пожарной безопасности.

Чего боятся?

"Вот почему классическим в сфере коммерческой недвижимости является страхование имущества от огня и других опасностей,— поясняет заместитель директора центра имущественного страхования СК "РОСНО" Андрей Хохлов.— На страхование могут быть приняты объекты недвижимости в целом или отдельные конструктивные части здания". Этот вид страхования позволяет обеспечить страхование на случай пожара, удара молнии, взрыва бытового газа, стихийных бедствий и других бед. Но, как считает вице-президент группы "Ренессанс страхование" Наталья Карпова, в первую очередь собственники всегда страхуются от пожаров — актуальность этого риска не ставится под сомнения, тем более что зачастую он влечет за собой наиболее крупные убытки. Например, компания "Согласие" выплатила примерно $4 млн владельцу бизнес-центра "Сокол". В прошлом году, в результате спланированного поджога одного из офисов была уничтожена значительная часть здания, а также имущество, находящееся в нем. "Безусловно, расходы собственника на страхование были не сопоставимы с размером ущерба от возникшего страхового случая",— отмечает начальник отдела страхования имущества СК "Согласие" Артем Плотников.

И в самом деле, в последнее время пожары, к сожалению, случаются все чаще и чаще. "Например, в апреле 2007 года произошел случай возгорания в бизнес-центре "Дукат Плейс 3" на улице Гашека,— вспоминает генеральный директор компании "МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость" Андрей Бушин.— В октябре загорелась мягкая кровля на крыше семиэтажного бизнес-центра "Тушинский". Можно вспомнить также пожар в реконструируемом безнес-центре на Смольной, который произошел в июле 2007 года".

Но, как считает ведущий юрист компании GVA Sawyer Дмитрий Симаков, риск наступления страховых случаев больше присущ старым постройкам, в которых отсутствуют современные противопожарные системы, а наличествуют деревянные перекрытия и старая электропроводка или устаревший водопровод и канализация. Например, в феврале текущего года страховая компания РОСНО выплатила 9 млн руб. владельцу административного здания в связи с пожаром. Причиной его стал аварийный режим работы электро-кабеля. При этом стоимость страховки составила порядка 27 тыс. руб. В сентябре прошлого года компания выплатила за сгоревшее здание в Ямало-Ненецком автономном округе более 4 млн. руб. Сумма страхового взноса по договору страхования составила около 670 тыс. руб. Причиной возгорания стало самовозгорание горючих материалов, расположенных рядом с отопительной печью.

Однако застраховать имущество можно и от всех рисков сразу. "В этом случае страхуются не все конкретно оговоренные риски, а весь комплекс возможных рисков, но с исключением ряда случаев,— поясняет пресс-секретарь СК "Ингосстрах" Наталья Горгидзе. — Например, не покрывается ущерб, если он наступил в результате военных действий или естественного износа имущества". Дело в том, что более сложные риски, актуальные именно для строительной отрасли, нередко становятся объектом необоснованной экономии. Например, следует обратить внимание на риск "ошибки при проектировании". Неоспоримый пример тому — "Трансвааль-парк" и Бауманский рынок.

Арендатор и арендодатель

Нанести ущерб имуществу собственника могут и сами арендаторы коммерческих площадей. Для того чтобы компенсировать убытки, нанесенные собственнику, арендатора, как правило, обязывают заключить комплексный договор страхования имущества и ответственности. "В типовом договоре аренды присутствует ответственность арендатора за нанесенные убытки из-за повреждения имущества арендодателя",— отмечает директор дирекции имущественного страхования СК "МАКС" Александр Агапов. Причем, не заключение договоров страхования является основанием для расторжения договора аренды арендодателем. Вот почему в последнее время часто практикуется включение стоимости страхового полиса в сумму арендной платы за пользование помещением.

"Поэтому в бизнес-центрах класса "А" страхование имущества арендатора, а также страхование ответственности арендатора является общепринятой практикой,— рассказывает руководитель юридического отдела CB Richard Ellis Марина Митюшникова.— И, как правило, эта обязанность арендатора закреплена в договоре аренды".

Охотнее всего страхуются западные арендаторы — они имеют большой опыт страхования и, как правило, их московские представительства застрахованы в рамках глобальных страховых программ, поэтому им не нужно объяснять преимущества страхования или, тем более, "принуждать" страховать свое имущество. Однако собственно компенсация по страховому полису может выплачиваться либо в полном размере, либо частично. Размер компенсации ущерба зависит от выбора клиентом суммы страховки на стадии заключения договора страхования. Если имущество было застраховано не на полную стоимость, то и компенсация будет осуществляться в том же процентном соотношении, что и соотношение страховой суммы и стоимости имущества.

С другой стороны, и сами арендаторы заинтересованы в том, чтобы застраховать имущество от существующих многочисленных рисков. Даже самая незначительная авария или поломка оборудования может обернуться для арендатора помещения не только прямыми материальными затратами на ремонт, но и возмещением ущерба своим "соседям", которые тоже могут пострадать. Например, если его имущество повреждено в результате протечки или пожара, то он получит возмещение от страховой компании. Так, два года назад произошел пожар, уничтоживший часть здания в торговом центре XL в Мытищах. В результате всем пострадавшим арендаторам были выплачены страховые суммы, в целом составившие $5,2 млн.

"Здания — это сообщества собственников, и каждый из них должен нести ответственность за общее имущество,— считает вице-президент корпорации Mirax Group Константин Борисов.— Это "шоссе с двусторонним движением". Таким образом, страховой полис защищает интересы не только самих собственников, но и арендаторов, а также третьих лиц — то есть нас с вами".

НЕДВИЖИМОСТЬ, ЗАСТРАХОВАННАЯ НА САМЫЕ БОЛЬШИЕ СУММЫ

1. "Ингосстрах" застраховал ответственность владельца склада и управляющей компании за вред, причиненный товарам, хранящимся на складе ЗАО "СТИК". Страховое покрытие по гражданской ответственности предоставлено по принципу "все риски", то есть за весь вред, причиненный третьим лицам. Застрахована следующая деятельность — сдача в аренду, эксплуатация, а также осуществление деятельности управляющей компании, в том числе техническое обслуживание, уборка зданий и помещений склада. Агрегатный лимит ответственности составляет $5 млн. Как отметили эксперты ОСАО "Ингосстрах", в последнее время наблюдается активный спрос на страхование гражданской ответственности владельцев и управляющих компаний на складах.

2. "Ингосстрахом" застраховано от "огневых" рисков нежилое здание представительства компании с ограниченной ответственностью "Валтания Холдингс Лимитед". Страховая сумма по договору составляет 328 146 тыс. руб. Недвижимость находится по адресу: Москва, Малый Афанасьевский пер., д. 7. Выгодоприобретателем по полису выступает банк "Союз". Здание застраховано от полного пакета рисков. Оценка проводилась ООО "Центр экспертизы собственности".

3. "Ингосстрах" победил в тендере и застраховал от "огневых" рисков торгово-развлекательный комплекс "Щука" на сумму $220 млн. Страхователями выступили ЗАО "ДОН девелопмент и менеджмент" и ЗАО "СК Донстрой". Застрахован также перерыв в коммерческой деятельности комплекса на страховую сумму $30 млн. Оценку риско-защищенности объекта проводили специалисты инженерного центра "Ингосстраха".

4. Филиал ОСАО "Ингосстрах" в Санкт-Петербурге застраховал комплекс нежилых зданий, включая внутреннюю отделку и земельный участок. Договор страхования покрывает такие риски, как пожар, повреждение водой, стихийные бедствия, взрыв, злоумышленные действия, наезд транспортных средств, падение летательных объектов. Страховая сумма составляет $38 млн.

5. Тульский филиал РОСНО заключил договор страхования имущества автосалона Skoda ООО "Арсенал Авто" на сумму более 58 млн руб. По договору застрахованы дилерский центр автосалона Skoda с отделкой и имуществом общей площадью 1388,1 кв. м, а также оборудование котельной дилерского центра. Страховое возмещение предусматривает покрытие по следующим рискам: пожар, удар молнии, взрыв, падение летательного аппарата или столкновение с ним, буря и град, наводнение, землетрясение, осадка грунта, оползень, обвал, повреждение водой из систем водоснабжения, отопления, канализации и аналогичных систем, кража со взломом, грабеж, разбой, преднамеренные действия третьих лиц, направленные на повреждение застрахованного имущества.

6. Страховая компания РОСНО победила в открытом конкурсе на право заключить государственный контракт на страхование имущества ФГУК "Государственный Кремлевский Дворец" на 2007 год. По условиям контракта РОСНО застрахует здания и сооружения, принадлежащие Государственному Кремлевскому Дворцу. Объем страхования РОСНО составит около 1,7 млрд руб.

7. Нижегородский филиал РОСНО застраховал имущество производственно-торгового объединения "Цитрон", которое специализируется на производстве высококачественной промышленной и пищевой упаковки. Договоры, заключенные между СК "РОСНО" и ООО "Цитрон", предусматривают страхование офисных и производственных помещений, принадлежащих клиенту. Общая площадь застрахованных помещений составляет около 4500 кв. м. Страховое покрытие включает риски: пожар, удар молнии, взрыв, буря, град и прочие стихийные бедствия, падение летательного аппарата или столкновение с ним; повреждение водой из систем водоснабжения, отопления, канализации и аналогичных систем; преднамеренные действия третьих лиц, направленные на повреждение застрахованного имущества. Страховая сумма по договору составляет более 75 млн руб.

8. Хабаровский филиал РОСНО стал победителем конкурса на страхование имущества, денежной наличности и автотранспорта ОАО "Далькомбанк" на общую сумму более 288 млн руб. ОАО "Далькомбанк" — один из крупнейших банков Хабаровска, имеет разветвленную сеть отделений и филиалов по всему Дальнему Востоку. В результате победы в тендере, РОСНО застраховало 10 зданий банка, включая внутреннюю отделку, оборудование, мебель и офисную технику, а также денежную наличность в кассах. Имущество и денежная наличность застрахованы по следующим рискам: пожар, удар молнии, взрыв, падение летательного аппарата или столкновение с ним; буря и град; повреждение водой из систем водоснабжения, отопления, канализации и аналогичных систем; кража со взломом, разбой; преднамеренные действия третьих лиц, направленные на повреждение имущества. Договор страхования имущества также включает покрытие по риску "грабеж". Общая страховая сумма по договорам составила 271 248 961 руб. Кроме того, в РОСНО застрахованы 22 автомобиля, составляющие автопарк банка. Они были застрахованы по КАСКО и ОСАГО на общую сумму 16 916 576 руб.

9. Западно-Сибирская дирекция РОСНО застраховала имущество торгового центра "Турана" на сумму 87 млн. руб.

10. По итогам победы в тендере филиал "РОСНО-Калининград" и управляющая компания в сфере девелопмента и производства ADG Group заключили договоры страхования имущества и гражданской ответственности при использовании нежилых помещений торгово-административного комплекса "Калининград-Плаза". Договор страхования имущества предусматривает защиту здания, отделки и инженерного оборудования от огня, взрыва газа, удара молнии, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц, терроризма, а также от убытков, причиненных перерывом в работе, явившихся следствием страхового случая. Страховая сумма по договору составляет $71 500 000. Договор страхования ответственности предусматривает защиту при риске нанесения ущерба жизни, здоровью и имуществу третьих лиц. Страховая сумма по договору страхования гражданской ответственности при использовании нежилых помещений составляет $3 млн.

Экономика и время (Санкт-Петербург) («Коммерческая недвижимость под защитой»):

Арендаторы коммерческой недвижимости все чаще требуют от владельцев обеспечить их страховую защиту. О последних тенденциях этого рынка рассказывает директор департамента продаж СОАО “Регион” Михаил Меженик.

— Какие виды коммерческой недвижимости страхуют сейчас в первую очередь?

— В первую очередь — склады временного хранения, бизнес-центры, торговые комплексы.

— А какие из них наиболее подвержены рискам?

— Склады. Организаторы несут серьезную ответственность перед теми, кто хранит у них товары и другие ценности. На подобных объектах используют довольно дорогое оборудование. Впрочем, бизнес-центры и торговые комплексы — это не менее рисковые объекты. Внушительная финансовая ответственность лежит как на арендаторах, так и на арендодателях.

— От каких рисков их страхуют?

— Сейчас уверенно растет круг клиентов, которые хотят застраховать имущество по полному пакету рисков. Такой полис предусматривает выплату при любом повреждении и во всех случаях, кроме стандартных исключений. Такая страховая защита дороже договора страхования, включающего поименованные риски, но и более ответственна и надежна. Что касается страхового договора с поименованными рисками, то основные из них — огневые риски, риски повреждения водой (при неполадках водопровода, канализации, систем кондиционирования), риск стихийного бедствия (это особенно актуально для бизнес-центров, в которых здание остеклено), риск злоумышленных действий третьих лиц и риск взрыва.

— В каких случаях необходимо страховать коммерческую недвижимость?

— Сильной мотивацией к этому может стать требование контрагентов и партнеров собственника здания. Если речь идет о складах, то это могут быть требования клиентов, арендующих помещение или сдающих материальные ценности на хранение. В бизнес-центрах и торговых комплексах к этому решению собственника подводят арендаторы, заинтересованные в том, чтобы ответственность арендодателя была застрахована. Это связано с тем, что зачастую арендаторы размещают в помещении дорогостоящее оборудование, товары или тратятся на отделку. Саму недвижимость страхуют в том случае, если это здание новое или является залогом по кредиту.

Коммерсант № 58, 08.04.08 г., c.43-44 Экономика и время (г.С.-Петербург) № 12, 2008 г.

Обзор страхового рынка 2008 г.