Обсуждение проекта ипотечного страхования - март 2010 г.
Емельянова Т.
Персоналии: Векшин Л.
Организации: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Минфин России, Страховая компания АИЖК
Леонид, почему у АИЖК возникла идея создания собственной страховой компании?
– Обсуждение проекта ипотечного страхования началось еще в 2002 году, когда ипотека у нас в стране только выстраивалась. В нем участвовало множество экспертов, самые разные министерства и ведомства. Подготовили несколько концепций. Но, к сожалению, ни одна из них так и не была реализована. Ситуация, которая сложилась на ипотечном рынке в 2009 году, фактически подтолкнула АИЖК к тому, чтобы реанимировать эту идею. 30 октября прошлого года программу по развитию ипотечного страхования до 2015 года одобрил наблюдательный совет агентства. 29 декабря было принято решение о создании страховой компании и утвержден трехлетний бизнес-план.
Чем будет отличаться СК АИЖК от коммерческих страховщиков, которые сегодня работают на ипотеч-ном рынке?
– Сразу хочу подчеркнуть, что ипотечное страхование – это совершенно новый вид страхования для России. Оно не имеет отношения к тому страхованию, которым сегодня занимаются рыночные компании. При оформлении ипотечного кредита обычно заключаются договоры страхования имущества, титульного страхования и личного. АИЖК не планирует участвовать в этом бизнесе. В нем по-прежнему будут работать частные компании.
Ипотечное страхование в классическом варианте – это страхование кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика (неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств) и недостатка денежных средств после обращения взыскания на заложенную недвижимость. Речь идет о том, что часть рисков, связанных с кредитоспособностью заемщика и в большей степени с рынком недвижимости, банк передает в страхование. Почему именно в страхование? Эти риски имеют кумулятивный характер. Изменения на рынке труда, падение доходов населения неизбежно влекут за собой падение спроса на недвижимость и снижение цен. Дополнительный фактор – рост предложения на рынке недвижимости, на которое обращено взыскание. Как правило, реализация данных рисков связана с макроэкономическими циклами. Поэтому ипотечное страхование имеет долгосрочный характер и требует длительного периода накопления и обособления страховых резервов, чтобы использовать для выплат в кризисные годы.
Насколько велик объем рисков, покрываемых такой страховкой?
– Ипотечное страхование существует во многих странах. Есть масса продуктов с разными вариантами покрытия. Взять, к примеру, Казахстан. Там эта система работает с 2003 года, и она очень хорошо себя зарекомендовала. Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов справляется с выплатами, не-смотря на значительное падение цен на недвижимость. Причем в Казахстане есть несколько страховых продуктов, в том числе с 50-процентным и даже со 100-процентным покрытием суммы ипотечного кредита. В Канаде программы со 100-процентным покрытием рисков имеют наибольшее распространение. Но в большинстве стран этот показатель находится в пределах 15–30% от стоимости недвижимости. Мы решили остановиться на среднем уровне 20%. В программе АИЖК установлено, что величина первых убытков, которые страховая компания может взять на себя, ограничена 20% от стоимости недвижимости. Убыток кредитора в пределах этой суммы будет покрываться ипотечной страховкой. Если убыток больше – то это уже риски самого кредитора.
Почему именно 20%? Как показывает статистика, с учетом первоначального взноса в размере 10% совокупная защита кредитора составляет 30% от стоимости недвижимости и в долгосрочной перспективе достаточна для минимизации убытков. По экспертным оценкам, средняя стоимость жилья в крупнейших городах России в 2009 году упала на 20,3%. Например, в Новосибирске падение цен составило 20,7%, в Ростове-на-Дону – 21,6%, в Екатеринбурге – 15,4%, в Санкт-Петербурге – 18,4%, в Москве – 14,1%. На региональном рынке в 2009 году стоимость жилья в среднем упала на 17%, в отдельных регионах этот показатель, в зависимости от сегмента рынка, варьируется от 8 до 29%.
То есть речь идет о совершенно новой для России практике?
– Да. Классического ипотечного страхования у нас сегодня нет. Поправка к федеральному закону об ипотеке, позволяющая заемщику страховать свою ответственность, была принята еще в декабре 2004-го. С 2005 года компании могут предлагать такого рода продукты. Могут, но пока не предлагают. В прошлом году мы провели опрос среди наших партнеров – страховщиков, аккредитованных при АИЖК. Мы интересовались, есть ли у них программы ипотечного страхования, хотели бы они этим заниматься. Они отвечали практически единодушно: всем очень интересно это направление бизнеса, но сейчас они не готовы принимать на себя такие риски.
Дело в том, что нет статистики, позволяющей адекватно оценить тарифы и сформировать резервы, недостаточно проработана нормативная база, не отлажены процедуры взыскания и все вопросы, связанные с продажей недвижимости. Страховые компании фактически попросили агентство выступить инициатором создания нового сегмента рынка и принять на себя часть рисков через перестрахование. Собственно, с учетом этих пожеланий и был выбран путь развития для новой страховой компании с акцентом на пере-страхование.
Но ведь на нашем рынке присутствуют авторитетные международные перестраховщики. Неужели они не работают с ипотекой?
– Одна из крупнейших западных компаний, специализирующаяся в том числе на ипотечном страховании, еще в 2004 году предлагала высшему руководству России поучаствовать в развитии этого направления. Рекомендовала создать государственного страховщика. Но тогда решение принято не было. Зарубежные страховщики и тем более перестраховщики так и не пошли на рынок ипотеки. Для них он до сих пор остается слишком непредсказуемым, не до конца понятен он и с точки зрения нормативного регулирования.
Во многих странах в запуске проектов по ипотечному страхованию участвуют государственные компании или фонды, предоставляющие гарантии. И это не случайно. Государство на первоначальном этапе задает некие стандарты деятельности, помогает оценить, эффективно ли работают предложенные инструменты, насколько риски адекватны тем резервам, которые формируются.
Как будет строиться работа вашей компании?
– Компания будет заниматься исключительно пере-страхованием. Это значит, что на первичном рынке будут работать наши партнеры – страховщики, которые уже задействованы в работе с ипотекой. СК АИЖК станет для них оператором вторичного рынка. Так что и здесь повторяется модель бизнеса, которую успешно реализует агентство: наши партнеры в регионах – банки и региональные не банковские организации выдают кредиты, которые у них выкупает АИЖК. В страховании предполагается использовать ту же схему. Частные компании работают с банками и заемщиками, а СК АИЖК перестраховывает эти риски. И одновременно предоставляет им всю методологическую и договорную базу. За рубежом основная функция перестраховщиков – это методологическая помощь и обучение. Они дают страховой компании готовый набор инструментов, методик, тарифов, договоров и т.д. За счет этого сокращаются и издержки самого страховщика.
А планируете ли вы получить лицензию на прямое страхование?
– Нет, по согласованию с Министерством финансов и нашими партнерами-страховщиками мы отказались от этого. Мы рассматривали возможность прямого страхования в тех регионах, где не работают сегодня рыночные компании, либо для отдельных программ или для определенных категорий заемщиков, по которым у государства есть обязательства. Например, по программе поддержки молодых семей, бюджетников, или заемщиков, оказавшихся в сложном финансовом положении.
Сейчас активно обсуждается программа «Переезд», которую реализует Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Эта программа нацелена на помощь заемщикам, переселяющимся из тех регионов, где сегодня невозможно найти работу, из моно-городов. Эти люди сталкиваются с массой финансовых трудностей, и им необходима помощь государства при переезде и приобретении нового жилья. Объединение двух программ – программы помощи заемщикам и программы ипотечного страхования будет способствовать решению реальных проблем конкретных людей. Но, повторюсь, мы не будем предлагать услугу по прямому страхованию, поскольку наши партнеры – первичные страховщики заверили нас, что готовы самостоятельно реализовывать программы при условии перестрахования в СК АИЖК.
Стать вашим партнером сможет любая страховая компания или только та, которая уже аккредитована при АИЖК?
– Процедура аккредитации, которая используется в АИЖК, предполагает изучение финансового состояния компании, ее устойчивости и способности отвечать по своим обязательствам. Мы, конечно, будем опираться на уже отработанные механизмы. Сегодня в список партнеров, аккредитованных при АИЖК, входит 38 компаний. Все они смогут работать по программам ипотечного страхования.
Правда, им придется дополнительно согласовать с нами вопросы андеррайтинга, раскрытия информации, требования к документации и прочие вопросы перестрахования. Кроме того, необходимо согласовать процедурные вопросы взаимодействия с кредитором. Страховщика в данном случае больше интересует оценка недвижимости – от того, насколько снизится цена заложенного имущества, зависит объем выплат. На кредиторе лежит андеррайтинг заемщика, определение его кредитоспособности, уточнение источников дохода. Перестраховщика же интересует и то и другое. Поэтому предполагается, что страховые компании, которые будут участвовать в программе, согласуют все регламенты оценки кредитной и страховой сделки, как с кредитором, так и с перестраховщиком.
Фактически это будет некий дополнительный элемент аккредитации. Страховым компаниям мы рекомендуем оставлять 20% риска у себя на балансе, а 80% передавать в перестрахование.
Как будет строиться взаимодействие с банками?
– Сначала они страхуют ипотечные риски в рыночных компаниях, которые работают в регионах. А те уже будут перестраховывать эти риски у нас. Причем банки могут застраховать как отдельные договоры, так и пулы ипотечных кредитов.
Сегодня ипотечное страхование может быть реализовано в двух формах. Первый вариант – это страхование ответственности получателя кредита за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по нему. В этом случае договор страхования заключается заемщиком одновременно с оформлением кредита в банке. Второй вариант – в случае, если заемщик не хочет страховать свою ответственность, риск для кредитора возрастает, что приводит к более высокой процентной ставке, и теперь уже кредитор может застраховать свои предпринимательские риски. Экономика обоих вариантов одинакова. И в том и в другом случае выгодоприобретателем является кредитор.
Смогут ли воспользоваться ипотечным страхованием банки, не работающие по стандартам АИЖК?
– Да, смогут. В прошлом году мы подготовили документацию для рефинансирования пулов ипотечных кредитов, выданных не по стандартам АИЖК. Была разработана специальная методика анализа процедур банка, связанных с выдачей и сопровождением кредитов. Мы будем опираться на эту документацию. Для нас важно, чтобы банк был открыт для совместной работы и с точки зрения рисков соответствовал требованиям страховой компании и нашим как перестраховщика.
Какова ваша тарифная политика?
– СК АИЖК не ставит задачу максимизировать прибыль, это не является нашим приоритетом. Главное – повышение доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Мы стремимся вести свою тарифную политику таким образом, чтобы она была понятна участникам рынка, адекватна объему принимаемого риска.
Тарифная сетка подробно обсуждалась с нашими за-рубежными партнерами и российскими актуариями. Цена полиса при единовременной оплате будет составлять в среднем от 2 до 4% от суммы кредита, при ежегодной оплате – от 0,6–0,8%. Естественно, размер премии будет рассчитываться индивидуально, будет учитываться целый ряд факторов: соотношение суммы кредита и стоимости залога, срока кредитования и т.д. Будут введены и поправочные коэффициенты в зависимости от информации о заемщике и объекте недвижимости.
Как страхование повлияет на ставки по ипотечным кредитам? Способно ли оно сделать ипотеку более доступной?
– Банки смогут предложить кредиты с минимальным первоначальным взносом 10%. Такие ссуды выдавались в 2006–2008 годах, но ставка по ним была на 2,5–3,5 процентных пункта выше, чем по кредитам с 30-процентным первоначальным взносом. С наступлением кризиса банки свернули подобные программы. Но с помощью ипотечного страхования к ним можно вернуться. Поскольку часть рисков кредитные организации смогут переложить на страховые компании, это позволит им установить ставку на уровне, сопоставимом со ставкой по кредиту с 30-процентным первоначальным взносом. Несложные расчеты показывают, что при названном размере страховой премии заемщик получает существенную экономию на выплате процентов.
Ипотечное страхование защищает кредитора, а как же заемщик? Как учитываются его интересы?
– Ипотечная страховка, несмотря на то что она защищает кредитора, в конечном итоге выгодна и заемщику. Он может получить именно тот кредит, который ему нужен (с минимальным первоначальным взносом и по низкой процентной ставке), который он способен обслуживать, даже если у него нет достаточных накоплений, но есть стабильный доход.
Кроме того, страховщик стоит на защите интересов заемщика в случае, если тот столкнулся с временными финансовыми трудностями. Условия ипотечного страхования будут стимулировать кредитора искать варианты реструктуризации кредита. Если даже после реструктуризации заемщик не в состоянии погасить долг, страховщик находится на его стороне в процедурах обращения взыскания и продажи заложенной недвижимости, поскольку он заинтересован в максимальной выручке от реализации. Если денег все-таки не хватает для покрытия убытков кредитора, компания платит из сформированных резервов и тем самым снимает с заемщика обязанность производить дополнительные платежи банку.
Уставный капитал компании составит 1,5 млрд рублей. Этого достаточно?
– Во всем мире для компаний, которые занимаются ипотечным страхованием, установлены более высокие требования по достаточности капитала. Например, в США норматив соотношения собственного капитала к объему принимаемых рисковых обязательств (исходя из того, что все 100% полисов будут предъявлены к оплате) – 1:20. То есть на каждый доллар своего капитала компания может принять риск на сумму в $20. В некоторых странах, где запускалось ипотечное страхование, применялись более низкие соотношения. По программе АИЖК установлен норматив «капитал к риску» на уровне 1:10. Это позволяет обеспечить уверенность кредиторов в долгосрочной финансовой устойчивости нас как перестраховщика и в целом повысить доверие к новому механизму. Действующие правила для российских страховщиков и пере-страховщиков гораздо более либеральны. Но мы не говорим о том, чтобы установленные для нас нормативы распространить сейчас на все остальные компании. Время само скорректирует подходы. Сначала надо накопить статистику по выплатам, проанализировать ее.
1,5 млрд рублей – это тот размер капитала, который необходим для работы компании в 2010-м и 2011 годах. В дальнейшем, в зависимости от объемов деятельности уставный капитал будет увеличиваться, в том числе за счет привлечения новых акционеров. В течение пяти лет мы планируем довести его до 10 млрд рублей.
Мы также открыты для новых инвесторов. Более того, стоит задача в течение двух-трех лет выйти на показатели финансовой устойчивости, обеспечивающие условия для получения высокого рейтинга и привлечения дополнительного капитала в компанию. Планируется, что доля АИЖК будет постепенно снижаться, а после 2015 года агентство может полностью выйти из капитала. Мы надеемся, что к этому моменту рынок ипотечного страхования настолько окрепнет, что на нем появятся и другие перестраховщики.
Будете ли вы перестраховывать свои риски?
– Пока не планируем. Мы создавались для того, чтобы принимать в перестрахование чужие риски. В будущем я не исключаю такой возможности. Механизм перестрахования позволяет диверсифицировать страховой портфель. И мы всячески приветствуем появление на этом поле других перестраховщиков, иностранных компаний, которые привнесут дополнительные знания, опыт, технологии. Мы для них открыты, и рынок в целом открыт.
Учитывали ли вы опыт американских страховщиков, которые пострадали во время кризиса?
– Наибольшие потери от мирового финансового кризиса понесли те компании, которые занимались страхованием финансовых рисков. Ипотечное страхование – это особый вид, в котором финансовый риск является только частью, при этом основное влияние на совокупный риск оказывает другая его составляющая – риск снижения цен на недвижимость. Долгосрочный характер ответственности и удержания резервов при ипотечном страховании как раз и позволяет в случае кумуляции риска воспользоваться накопленной в стабильные годы «подушкой безопасности». В нашем случае такой «подушкой безопасности» является собственный капитал, и при определении коэффициента достаточности капитала СК АИЖК как раз и учитывались различные стресс-сценарии.
Каков ваш бизнес-план на ближайшую перспективу?
– Задача на первый год – отработка документации по перестрахованию, прямому страхованию, формирование команды и организация деятельности компании. В первом полугодии мы планируем получить лицензию на перестрахование. В этом году мы должны принять в перестрахование более 12 тыс. кредитов. Исходя из среднего размера застрахованного ипотечного кредита около 2 млн рублей с первоначальным взносом 10%, при страховой сумме в размере 20% от стоимости недвижимости, объем собранной премии по нашим оценкам составит порядка 500 млн рублей. Сегодня много говорят о разногласиях АИЖК и Минфина относительно ипотечного страхования…
Вы пришли к взаимопониманию?
– Да, мы сняли разногласия. Мы скорректировали основные направления деятельности компании, определив исключительное направление развития – пере-страхование. Минфин не имеет возражений по созданию СК АИЖК, и мы сейчас активно взаимодействуем с министерством в части норма-творчества с учетом специфики ипотечного страхования.
Финанс. №7, 02.03.10 г.
Обзор страхового рынка 2010 г.
