Как уберечь купленное жилье от претензий прежних хозяев - декабрь 2007 г.

Баталова А.

Персоналии: Банных А., Головизнина А., Дмитриев А., Есаулков К., Новицкая А.

Организации: Альфа-Страхование, Белая башня, Ингосстрах, Московская страховая компания, Прогресс-Гарант, Росгосстрах-Урал, РОСНО, Сургутнефтегаз, УралСиб, Югория

Квартиру Игорь и Аня купили у пожилой женщины, хорошей знакомой родителей. Они и мысли не допускали, что могут возникнуть проблемы. Но через месяц объявился сын старушки и потребовал вернуть «неза-конно» проданное жилье. В собственниках он не числился. Главным его аргументом было то, что мать, совершая сделку, была невменяема. Разбирательство шло два года. Через некоторое время сын в самом деле принес в суд медицинское заключение о нестабильном психическом состоянии матери. Его приняли к рассмотрению, но поскольку справка была оформлена «задним числом», суд впоследствии решил, что достаточной юридической силы она не имеет. Это спасло Аню, Игоря и квартиру. Однако судебные издержки и угроза потери жилья изрядно подпортили им нервы.

Застраховать недвижимость можно не только от пожаров и воров. В нашей статье речь пойдет о страховании утраты права собственности, или титульном (от англ. «title of ownership insurance» — утрата права собственности) страховании. Оно защитит покупателя, если сделка по приобретению недвижимости будет признана недействительной в суде. В этом случае покупателю возместят страховую стоимость утраченного жилья.

Как разглядеть опасность?

Прошлое у российской вторички часто по-настоящему темное. Пролить свет, проверив историю права собственности на недвижимость, довольно сложно: неустоявшееся законодательство и неразвитая информа-ционная база приводят к тому, что подробно «изучить» объект можно не более чем на «одну сделку назад».

Что представляют собой типичные «подводные камни» приобретения жилья?

Собственник может перестать быть собственником из-за неучтенных при приватизации или продаже недвижимости интересов несовершеннолетних детей, объявившихся после смерти первоначального владельца наследников, неправильно оформленных документов. Квартира может быть продана под угрозой или в невменяемом состоянии. Причиной утрата права собственности были и «экзотические» случаи, когда «воскресал» владелец, признанный умершим. Страховать титул более чем целесообразно, если квартира не раз меняла хозяина. Заместитель начальника отдела партнерских и офисных продаж ГСК «Югория» Андрей Банных рекомендует уделять особое внимание продаже жилья по доверенности из-за высокой вероятности мошенничества. Специалисты РОСНО считают рискованной недвижимость, в истории которой было наследование. Также имеет смысл страховать титул, если в договоре купли-продажи для снижения налогов указана заниженная стоимость объекта. Если сделка будет признана недействительной, то суд обяжет продавца вернуть только сумму по договору. Если же есть страховка, то страховая компания доплатит разницу. Директор управления страхования физических лиц ООО «Росгосстрах-Урал» Анжелика Головизнина отмечает, что первичный рынок недвижимости более безопасен и страховка здесь может быть неоправданной. На практике, кстати, некоторые банки не требуют обязательного страхования титула при ипотеке на первичном рынке. В то же время Андрей Банных считает, что и «первичка» может быть рискованной — например, земля под застройку могла быть отведена незаконно. Стоит отметить, что титул по первичному жилью можно застраховать только тогда, когда объект уже полностью сдан и квартиры переданы в собственность: для страхования инвестиций в строительство существуют специализированные инструменты. Однако закончим пугать читателя и расскажем, как минимизировать риск утраты права собственности. Нотариальное удостоверение правильности оформления документов и регистрация сделки в ФРС нейтрализует часть рисков, но практика показывает, что эта часть очень небольшая. Помощь в изучении права собственности клиенту может оказать агентство недвижимости, через которое он покупает жилье. Риэлтеры выясняют, сколько раз квартира состояла в сделках, как возникло последнее право собственности у продавца. Если в предыдущих сделках среди собственников были несовершеннолетние, проверяется, выполнено ли решение органов опеки по покупке другого жилья, и так далее. Если квартира «сомнительная», то риэлтеры предложат покупателю другой вариант. Но учтите, что финансовой ответственности за свои ошибки большинство агентств не несет, и поэтому гарантию возврата денег дает только титульное страхование.

Важно

Титульное страхование не защищает от ограничения прав собственности, то есть от обременения. Типичное обременение жилья — договор ренты. Если вам вместе с квартирой достанется старичок, без разрешения которого нельзя проводить никакие операции с квартирой и за которым нужно ухаживать и покупать лекарства, то компенсацию вы не получите.

Привилегия титула

Объектами страхования могут быть жилая и коммерческая недвижимость, а также земельные участки. Чтобы застраховать титул, клиент должен прийти в страховую компанию с пакетом документов. Юристы проверят их, а если возникнет необходимость то направят запросы в регистрационные органы. По итогам будет вынесено заключение о возможности страхования. В страховке могут отказать, если предоставлены не все бумаги или риски очень высоки. У некоторых страховых компаний уже есть списки «неблагополучных» квартир. Но, положим, компания согласилась оформить страховку. Страховая сумма (размер выплаты в случае утраты права собственности) не может быть больше реальной рыночной стоимости объекта: страховые компании требуют отчет независимого оценщика. Страховую сумму можно установить и на основе договора купли-продажи, и по желанию клиента — например, если для него страховать полную стоимость дорого. В зависимости от рискованности страхования устанавливается страховой тариф, по которому начисляются ежегодные страховые взносы. Критерием рискованности чаще всего выступает количество сделок в истории объекта — чем их больше, тем выше тариф. Однако система достаточно гибка, и в зависимости от особенностей этих сделок тарифная ставка может быть как увеличена, так и уменьшена. Страховка титула стоит от 0,4 до 2% от страховой суммы в год. Причем страховой тариф может уменьшаться с увеличением срока владения (например, так поступают в Ренессанс-страховании, где по истечении 3 лет тариф может быть снижен в три раза). После заключения договора клиент получает страховой полис, дающий право на получение страховки при наступлении страхового случая — отчуждения права собственности по решению суда. Если заявление в суд было подано в течение срока страхования, а не благоприятное решение вынесено по его истечении, страховая компания все равно обязана выплатить страховку — если страховые взносы вносились исправно.

Интересно

Страхование титула появилось в 80-х гг. XIX в. в Пенсильвании, США. В то время для изучения истории недвижимости нанимали специального «расследователя». Один из них, по фамилии Мюрхед, однажды ошибся и рекомендовал нанимателю купить недвижимость, которую вскоре отозвали за долги первого владельца. Наниматель подал на Мюрхеда в суд. Однако суд оправдал его и постановил, что «расследователи» не будут нести за неумышленные ошибки никакой ответственности — как врачи и юристы. Покупатели недвижимости поняли, что ничем не защищены, и продажи резко упали. Оставлять рынок на произвол судьбы было нельзя, и пенсильванские власти приняли закон о содействии учреждению компаний по страхованию земельного права. В 1976 г. открылась первая фирма, специализирующаяся на титульном страховании. Сначала «титульщики» страховали только ответственность «расследователя»: непосредственно с правом собственности стали работать лишь в XX веке.

Выплат по страховке не будет

Однако страховая компания может отказаться от возмещения, если клиент не сразу предупредил ее о происшедших переменах, связанных с правом собственности на объект (например, о появившихся неучтенных наследниках), из-за чего меры по предотвращению потери права собственности не были приняты. Если в результате признания сделки недействительной покупателю были возвращены средства в размере реальной стоимости объекта, страховку он не получит. Директор екатеринбургского филиала страхового общества «Сургутнефтегаз» Анатолий Дмитриев отмечает, что на возмещение имеет право добросовестный приобретатель — клиент, не знавший заранее о недействительности заключаемой сделки; иначе это обычное мошенничество, и если о нем станет известно, со страховкой можно прощаться. Есть в титуле и свой «форс-мажор». Возмещению не подлежат случаи реквизиции или конфискации имущества в государственных целях. Кроме того, в ряде случаев страховая сумма может быть выплачена не полностью. Например, как замечает Анжелика Головизнина, размер страховой выплаты зависит оттого, полностью утрачено право собственности или частично: например, «неучтенный» ребенок претендует на 50% квартиры. Если суд удовлетворит иск, то клиент получит 50% страховой суммы.

Полис для ипотеки

Большинство банков выдают ипотечные кредиты только при условии страхования жизни клиента, его имущества и права собственности (титула). Тарифы по титулу в рамках ипотеки в разы ниже, чем по добровольному. Специалисты страховых компаний знают, что ипотечное жилье проверено банком и потому менее рискованно. Размер тарифа и условия страховки устанавливаются по соглашению банком и аккредитованными у него страховыми компаниями (клиент сможет работать только с ними). Например, договор страхования может как заключаться на весь срок кредита (5-25 лет), так и пере-заключаться ежегодно. Нужно отметить, что по ипотеке страхуют не саму недвижимость, а сумму банковского кредита. Страховая сумма устанавливается в размере кредита плюс процент (в основном плюс 10%). Страховая сумма обычно уменьшается по мере погашения ипотечного кредита, и с каждым годом клиент платит по страховке все меньше. V этой схемы есть оборотная сторона: по договору ипотечного страхования получателем страховой суммы является банк. При наступлении страхового случая он получает ее остаток и возмещает задолженность, которую не успел погасить клиент. А тот остается без денег и квартиры, хотя и без долга банку. Избежать такого поворота событий можно, застраховав часть стоимости недвижимости добровольно.

Справка

Информацию о правовом статусе недвижимости можно получить в Федеральной регистрационной службе (ФРС). Отдел выдачи информации из «Единого Государственного реестра прав» (ЕГРП) находится в Екатеринбурге на ул. Бажова, 47а. Справка на один объект стоит 100 руб. (для юридического лица — 300 руб.)

Добровольно титул не страхуют

В августе 2007 г. Агентство ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК) выступило с инициативой отменить обязательное титульное страхование — с целью популяризации ипотеки у населения и уменьшения затрат. Пойдут ли на это банки, пока сказать трудно, однако профессионалы считают титульное страхование относительно не рискованным: страховые компании Екатеринбурга, в чьей практике уже был хотя бы один страховой случай, можно пересчитать по пальцам. Если страхование титула в рамках ипотеки предлагают более 20 компаний Екатеринбурга, то добровольное титульное страхование — в два раза меньше. Причем предложение остается без спроса: разве что банк, выдавая крупный кредит под залог недвижимости, потребует ее застраховать. Между тем на Западе до 90% сделок с недвижимостью — «титулованные». Среди причин российского «бесстрашия» — низкая информированность населения, а также невозможность выделить средства на страховку: на само жилье и риэлтерские услуги и так «собирают последнее».

На какой срок страховать титул

Застраховать утрату права собственности можно как минимум на год. Если вы вдруг потеряете квартиру через полгода, то вам выплатят стоимость квартиры без учета роста цен на рынке недвижимости за эти месяцы. Поэтому специалисты советуют не заключать длительные договоры, а страховать квартиру на год, а затем продлить полис с учетом роста цен. Начальник юридического отдела уральского филиала РОСНО Анна Новицкая рекомендует страховать титул в течение минимум 3 лет после заключения сделки. На первые три года приходится наибольшее количество судебных исков, так как это срок давности признания сделки «ничтожной». Под этим подразумевается, что заинтересованное лицо может потребовать возвращения незаконно проданного имущества без специального судебного заключения о недействительности сделки, просто сославшись на ее «ничтожность» вследствие незаконности. Впрочем, на практике «ничтожность» тоже приходится доказывать в суде. По истечении трех лет право собственности тоже можно оспорить, однако имущество будет возвращено только после судебного заключения о недействительности сделки. Оно может быть вынесено в течение года после обнаружения «оснований» недействительности: например, неучтенный наследниц узнавший о наследстве по истечении 3 лет после его продажи, может подать в суд не позже чем через год после обнаружения этого факта.

«Титулярные» советы

Так как титульное страхование сейчас — далеко не общепринятая практика, специалисты страховых компаний часто сами не в курсе, какие услуги могут быть оказаны клиенту. Особенно это касается юридической поддержки при угрозе наступления страхового случая. Казалось бы, страховая компания должна сделать все, чтобы избежать выплаты, однако если спросить о правовой помощи, самый частый ответ таков: «Чем сможем — поможем, но не знаем, чем конкретно: такого еще не было». В реальности же в каждой страховой компании есть юридический отдел, который, как минимум, может дать консультацию. В случае чего клиенту в первую очередь следует обращаться туда: это избавит его от необходимости общения с российской судебной системой «один на один». Юристы страховой компании могут даже представлять интересы клиента в суде. При добровольном страховании титула в договоре можно предусмотреть расходы на судебные издержки. Например, в «Югории» они составляют до 10% от страховой суммы.

Страховые тарифы по титульному страхованию в компаниях Екатеринбурга

Страховая компания	Тип титульного страхования	Первичный рынок, %	Вторичный рынок (до 3 сделок), %	Вторичный рынок (более 3 сделок), %	Примечания
Альфа-страхование	при ипотеке	0,20-0,30	0,25-0,37	0,27-0,37
	добровольное	0,40	0,40-0,45	0,40-0,45
Белая Башня и К	добровольное	0,89	0,89	0,89	Могут применяться поправочные коэффициенты от 0,1 до 5, Если включена юридическая помощь, коэффициент 1,2
Ингосстрах	при ипотеке	0,20	0,25	0,40
Московская страховая компания	при ипотеке	0,20	0,20	0,20	В сложных случаях тариф устанавливается индивидуально на основе предоставляемых документов, но не более 1,2%
Прогресс-Гарант	при ипотеке	0,25-0,30	0,25-0,33	0,30-0,36
	добровольное	0,40-0,50	0,44-0,55	0,48-0,6
Росгосстрах-Урал	при ипотеке	0,20	0,25	0,35	При пролонгации договора возможно предоставление 5%-й скидки
	добровольное	0,65	0,70	0,75
РОСНО	при ипотеке	0,31-0,34	0,36-0,39	0,51-0,54
	добровольное	0,35	0,40	0,55
Северная казна	при ипотеке	0,30-0,35	0,30-0,35	0,30-0,35	Точный размер страхового тарифа определяется в зависимости от документов, представленных клиентом
	добровольное	до 1	до1	до 1
Сургутнефтегаз	при ипотеке	0,20	0,30	0,40
УралСиб	при ипотеке	-	0,24 или 0,27	0,24 или 0,27	При работе с банком УралСиб фиксированный тариф равен 0,27%, с другими банками -0,24%
Югория	при ипотеке	0.15	0,20	0,25	К тарифу могут быть применены коэффициенты от 0,2 до 5
	добровольное	1,97	1,97	1,97

При выборе компании этот вопрос должен быть обязательно уточнен. И напоследок. Как правило, клиенты приходят в страховую компанию с уже имеющимся договором купли-продажи, и если им в страховке отказывают, это становится неприятным сюрпризом. Однако консультации в большинстве компаний пока бесплатны, и прийти туда можно до заключения сделки (с теми бумагами, которые удалось собрать). Это позволит сразу определиться с ценой страховки и проверить, не превышают ли риски допустимый уровень. Эксперты при общей неопределенности рекомендуют выбирать компанию, которая долго работает на рынке и пользуется хорошей репутацией у банков: иначе вместо защиты клиента страховая компания будет искать повод не заплатить.

СОВЕТЫ НАШИХ ЭКСПЕРТОВ Константин Есаулков, директор Екатеринбургского филиала Московской страховой компании:

В любом виде страхования есть риски, которые не может покрыть страховка, титульное страхование в этом случае — не исключение. Следует помнить, что этот вид страхования убережет вас только от рисков, связанных с потерей прав собственности, полной или частичной. При страховании квартиры в новостройке на стадии строительства о страховании титула речь идти также не может, титул можно застраховать только тогда, когда квартира уже находится в собственности. Анжелика Головизнина, директор управления страхования физических лиц Главного управления Рос-госстраха по Свердловской области: — Страховщик освобождается от своих обязательств по страховой выплате в нескольких случаях. Во - первых, если страховой случай явился следствием умышленных действий страхователя, либо его действия, приведшие к наступлению страхового случая, были совершены в состоянии алкогольного, наркотического, токсического опьянения. Во-вторых, если гражданское или уголовное дело, возбужденное следственными органами по факту утраты права собственности, прекращено в связи с примирением сторон. И, в-третьих, если клиент представил ложные документы о своих правах на недвижимое имущество.

Стань богаче! (г.Екатеринбург) № 10, 2007 г., c.14-17

Обзор страхового рынка 2007 г.