Растет спрос на страхование долевого строительства - январь 2008 г.
Шишалова В.
Персоналии: Каточиков В.А., Меренков А.В., Палферова Н., Софронова М., Ус В.В.
Организации: Росгосстрах-Урал, РОСНО, Северная казна, Спасские ворота, Экспресс-Гарант
В Екатеринбурге растет спрос на страхование долевого строительства: дольщики желают минимизировать финансовые риски. Но страховые компании (СК) не готовы заниматься этим. Они могут предложить лишь страхование неполного круга финансовых рисков. Выйти на рынок с полноценным продуктом страховщикам мешает несовершенство законов и отсутствие системной работы с застройщиками и банками.
Эксперты:
Вадим Каточиков, директор ООО «Росгосстрах-Урал» — «Главное управление по Свердловской области»;
Елена Козырева, директор ООО «СМУ-3 Инвест»;
Павел Комолов, заместитель начальника управления продаж Городского Ипотечного Банка;
Елена Малахова, советник управляющего филиалом Юни-Кредит Банка в Екатеринбурге;
Александр Меренков, генеральный директор СК «Северная казна»;
Наталья Палферова, начальник управления ипотеки филиала «Уральская дирекция ОАО «РОСНО»;
Марина Софронова, начальник управления продаж ОАО «Экспресс-Гарант»;
Виталий Ус, начальник отдела методологии и инновационных видов страхования центра страхования финансовых рисков ОАО «РОСНО»
— Какой сегмент недвижимости привлекает страховщиков?
— Чего ждет дольщик от страхового продукта?
— Как страховые компании работают с застройщиками, которых не могут проверить?
— Когда появится полноценное страхование рисков дольщика?
Эксперты утверждают: ни один застройщик в Свердловской области не сдает свои объекты в срок. В большинстве случаев это объясняется объективными причинами: подвели подрядчики, задержала сдачу госкомиссия, появились проблемы в Регистрационной палате. Иногда форс-мажор возникает из-за более экзотических ситуаций. Так, несколько лет назад в Екатеринбурге сдача многоквартирного дома сорвалась из-за выборов: госкомиссия с кандидатом в губернаторы приехала на объект с опозданием на три недели.
Проволочки сказываются на дольщиках, которые порой годами ждут своей квартиры или права собственности на нее. По мнению Вадима Каточикова, директора ООО «Росгосстрах-Урал» — «Главное управление по Свердловской области», если бы сейчас компании начали страховать от неполучения квартиры в срок, то приобрели бы самые большие сборы за всю историю отечественного страхового рынка. Но полного продукта по страхованию финансовых рисков при долевке нет: для СК он означает лишь неизбежные страховые выплаты. Иными словами, говорят страховщики, у каждого клиента-дольщика возникал бы стопроцентный страховой случай.
Страховать долевку рискуют единицы
Покупка квартир по схеме долевого участия весьма распространена в Екатеринбурге. В 2007 г. в городе ввели 900 тыс. кв. м жилья. По данным аналитического отдела КБ «Ярмарка», из них 74% были возведены через ЖСК и 26% — по долевой схеме.
Елена Козырева, директор ООО «СМУ-3 Инвест», уточняет: «Спрос на страхование долевки среди клиентов огромный. В наши дни покупатель стал более придирчив. Люди научены горьким опытом обманутых дольщиков и хотят максимально застраховать свои вложения».
Отдать финансовые риски на баланс СК выгодно не только дольщикам, но и другим участникам рынка. Застройщикам было бы спокойнее при форс-мажоре, банки получили бы обеспечение по ипотеке (сейчас кредитование первичной недвижимости фактически не обеспечено), а страховые компании — прибыль. И на фоне снижения темпов роста по обязательным видам страхования, которые долгое время были локомотивом рынка, долевка стала бы для СК золотой жилой. Г-н Каточиков считает, что потенциал сегмента долевки в разы превышает потенциал страхования ипотеки на вторичном рынке.
Но лишь некоторые СК уже сегодня предлагают потребителю страхование долевого строительства. Из местных игроков первым это сделал «Экспресс Гарант» в 2005 г. Однако, несмотря на рекламную кампанию, в массы продукт не пошел. За 2007 г. по страхованию долевого строительства «Экспресс Гарант» собрал 1,28 млн руб. по 47 договорам, т.е. де-факто не застраховал даже один многоквартирный дом. Но страховщик не печалится, объясняя ситуацию объективными причинами.
Марина Софронова, начальник управления продаж ОАО «Экспресс Гарант»: «К полномасштабной работе по страхованию финансовых рисков не готовы ни банки, ни страховые компании, ни рынок в целом. Его участники только начинают проработку и уточнение нормативной и юридической базы. Мы продолжим предлагать этот продукт дольщикам. Объемы страховых взносов, действительно, пока невысоки, но страхование долевки востребовано и со временем превратится в прибыльный бизнес».
Понимание, что не охваченным остается один из самых перспективных сегментов рынка, есть и у федеральных страховщиков. Несколько месяцев назад страховать риски дольщиков в рамках ипотеки начала компания «РОСНО». «Вывод на рынок нового продукта был запланирован в рамках расширения нашей продуктовой линейки», — рассказывает Наталья Палферова, начальник управления ипотеки филиала «Уральская дирекция ОАО «РОСНО». Виталий Ус, начальник отдела методологии и инновационных видов страхования центра страхования финансовых рисков ОАО «РОСНО», добавил, что уральская дирекция уже провела пред-страховую экспертизу некоторых объектов возводимой недвижимости и застройщиков. Пока работа идет лишь с одним — компанией «Новый город». Также прошли переговоры с банками, кредитующие дольщиков, по итогам которых заключены первые договоры страхования.
Вероятно, в ближайшем будущем долевкой займется еще один региональный страховщик — «Северная казна». Александр Меренков, генеральный директор компании, сообщил, что эта возможность «обсуждается с руководством одного из застройщиков Екатеринбурга». «Сегодня долевка — самый лакомый кусок рынка недвижимости для страховщиков. Стоимость приобретения квартиры по долевой схеме существенно ниже, чем после сдачи строительного объекта. Дольщиков становится все больше, а значит, существует возможность продавать продукт массово. Все понимают, что рынок страхования долевки надо брать», — подытоживает Вадим Каточиков.
Риски зависят от графика отпусков чиновников
Однако нынешние продукты по страхованию долевого строительства нельзя считать полноценными. За рубежом страховщик берет на свой баланс все денежные опасности дольщика (связанные с остановкой строительства, с сокращением его объемов в результате оговоренных событий, с банкротством или неисполнением контрагентом застрахованного лица договорных обязательств, с возможными судебными расходами). В Екатеринбурге СК де-факто предлагают страхование имущества под видом страховки денежных рисков. Или страхуют выборочно: гражданскую ответственность дольщика или риск банкротства застройщика, остановку строительства в случае пожара или стихийного бедствия. Ничего из вышеперечисленного, кроме банкротства, не относится к страхованию финансового риска дольщика.
Г-н Каточиков подчеркивает, что даже застрахованный дольщик не всегда получает деньги. «Был такой случай: застройщик собрал с людей деньги, а потом оказалось, что дольщиков на один дом больше, а средств на строительство нет. Дольщики были застрахованы в крупной компании с известным брендом. Они туда немедленно побежали и потребовали выплат. Но денег так и не получили: застройщика не признали банкротом по суду», — привел пример Вадим Каточиков.
Подтолкнуть развитие страхования долевки могли бы банки, кредитующие жилищное строительство. Им не менее выгодно, чем страховщикам, работать со страхованием долевки: по-другому обеспечить кредит на первичную недвижимость сложно. «До регистрации права собственности мы предлагаем клиенту без залоговый ипотечный кредит по повышенной ставке. Обеспечением кредита может быть только поручительство супруга клиента. Соответственно на первоначальном этапе наш партнер-страховщик страхует только жизнь и потерю трудоспособности заемщика и только потом — титул и право собственности на квартиру, приобретенную в долевку по ипотеке», — заметила Елена Малахова, советник управляющего филиалом Юни-Кредит Банка в Екатеринбурге.
Однако г-жа Малахова подчеркнула, что банк не вправе принудить дольщика страховать свои фин-риски. Кредитное учреждение и строительная компания, конечно, могут договориться об этом между собой, но такое происходит не всегда. Ведь для строителей страхование долевки — дополнительные траты, которые небольшим фирмам вовсе не по карману. А значит, требование банка ввести страхование финансовых рисков при долевке сузит круг его заемщиков.
Для кредитных учреждений актуален и другой путь — напрямую договориться с СК о страховании более широкого круга рисков, чем при классической ипотеке. Но страховщики к этому пока не готовы. Причина — не прогнозируемые риски. Павел Комолов, заместитель начальника управления продаж Городского Ипотечного Банка: «Ситуацию, в которой застройщик не может согласовать с властями один-два документа, представить нетрудно. В таких случаях дольщики живут в построенных домах годами, не имея права собственности на свои квартиры. Представьте, если бы в долевой схеме приобретения жилья участвовали и банк, и страховая компания. Кредит оказался бы необеспеченным, а выплаты по страховому случаю — не просто вероятными, а неизбежными. Именно поэтому многие СК не берутся за страхование долевки».
Получение нужных бумаг может затянуться даже у самых крупных застройщиков. В каждом случае сказать наверняка, будет ли у организации весь пакет документов на сданный объект, невозможно. Г-н Меренков: «Мы оцениваем риск страхования. Я могу прогнозировать: вероятность, что на человека в его доме обрушится потолок, составляет 0,0001%. Это значит, что в 10 тыс. случаев потолок не упадет, и лишь в одном я, как страховщик, сделаю выплату по факту обрушения. Риски при страховании долевого строительства оценить нереально. Я не могу предсказать, подпишет чиновник нужную бумажку или уйдет в отпуск».
Страховщики ищут застройщиков ради доли на рынке
Разработку полноценного продукта по страхованию фин-рисков долевого строительства затрудняет и отсутствие специального закона, который регламентировал бы деятельность всех субъектов рынка: страховых компаний, застройщиков, банков, дольщиков. Пока о возможности такого страхования лишь косвенно говорится в статье 32 ФЗ «Об организации страхового дела». Обязательное условие — чтобы в лицензии страховщика было отдельной строкой прописано право на страхование финансовых рисков. Далеко не все СК имеют лицензию с подобным примечанием. В ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о страховании не упоминается вообще.
В этой ситуации СК, работающие с долевкой, заключают соглашения с партнерами на свой страх и риск. Единого подхода к аккредитации контрагентов у страховщиков нет. Одним важна репутация застройщика, другим — количество реализованных объектов. Сказывается и нехватка профессиональных юристов. «Даже банки, которые вышли на этот рынок раньше страховщиков, принимают решения по застройщику месяцами, и предсказать его заранее невозможно. Иногда серьезный риск-менеджмент приводит к тому, что под требования кредитной организации не подпадает ни один объект, а если и подпадает, то в нем не остается квартир на продажу», — заметил г-н Комолов.
Страховщики идут на сложнейшую процедуру андеррайтинга потому, что надежные партнеры обеспечат им в будущем долю на рынке. «Для нас сейчас важно найти контрагентов. Но анализ рисков застройщика требует значительных усилий. Одни компании отказываются предоставлять разрешительные документы, у других их просто нет», — поясняет г-жа Палферова.
В условиях формирующегося рынка страховщики пытаются стимулировать деятельность законодателей. Г-н Каточиков: «То же самое происходило с ипотекой. Она сдвинулась с мертвой точки, когда правоотношения между участниками рынка стали прозрачными. С тех пор как появился закон «Об ипотеке», мы твердо знаем: есть жилье с правом собственности, на которое банк выдает кредит. Наша обязанность — застраховать жизнь заемщика, квартиру и на всякий случай право собственности». По словам Александра Меренкова, обычно на продвижение законопроектов у продавцов финансовых и страховых продуктов уходит от года до полутора лет. Если сейчас активно заняться темой долевки, 2009 г. может стать отправной точкой для развития этого сегмента страхового рынка.
Цена страховки равна стоимости квартиры
Региональным страховым компаниям предложить дольщику страхование легче, чем федеральным. Для местной СК при принятии решения, с каким застройщиком работать, решающий фактор — личное знакомство ее руководителей с управленцами фирмы-претендента. Национальным страховщикам выгодно продвигать массовый продукт, а значит, работать с контрагентами в регионах им придется независимо от того, знаком ли директор филиала с местными застройщиками.
Таким образом, вырисовываются две схемы разработки и продвижения продуктов по страхованию долевого строительства. Федеральные компании, такие как РОСНО и «Спасские ворота», стремятся вывести на локальный рынок универсальную страховку. Местные страховщики пробуют сформировать пулы. «Их финансовые возможности ограниченны, поэтому им выгодней сделать совместный продукт с родственными банком и застройщиком», — уточнил Вадим Каточиков.
Первый путь не дешев, так как требует серьезного риск-менеджмента. У пуловой схемы тоже есть существенный недостаток — связанные риски. Например, застройщик из пула построит дом на 200 квартир, а родственная страховая компания возьмет на себя обслуживание дольщиков. Если в результате форс-мажора страховой случай произойдет сразу у 200 клиентов, страховщик в одночасье должен будет выплатить как минимум 600 млн руб. (при средней стоимости двухкомнатной квартиры 3 млн руб.). Редкая компания это переживет безболезненно.
Появись полное страхование сейчас, оно обошлось бы дольщику дорого. «Страхование финансовых рисков — в принципе недешевый продукт, — замечает Наталья Палферова. — Средний годовой тариф зависит от надежности застройщика, категории строящегося объекта и конъюнктуры рынка недвижимости в регионе. На нулевом цикле строительства ставка, определяющая размер страхового взноса, составляет около 3-4% от страховой суммы». Но это только годовой взнос, а в России стройка редко завершается быстрее, чем за два года. В лучшем случае дольщику придется платить двойной тариф. Если дополнительно учесть котировки западных контрагентов, ставка страхового взноса может вырасти до 10%. По словам г-на Меренкова, сегодня, чтобы продать дольщику полноценный продукт, СК необходим годовой взнос, который пр
Размер страхового тарифа окончательно определится, когда будет налажена системная работа между застройщиками и страховщиками. Если участникам рынка удастся унифицировать процедуру андеррайтинга и найти перестраховщиков, предлагающих низкие ставки, тариф постепенно станет доступным массовому потребителю. А пока оптимального соотношения цены и круга страхуемых рисков не нашлось, страхование в долевом строительстве останется эксклюзивным продуктом.
МНЕНИЕ
Илья Балашов, директор по развитию АСЦ «Правобережный»: «Закон не дает оценить надежность застройщиков»
— Жилой комплекс «Правобережный» строился по схеме долевого участия. Последнюю его секцию сдали в феврале 2008 г. Строительство велось десять лет. За это время не застраховали ни один дом, возводимый в Екатеринбурге по долевой схеме. Насколько мне известно, страховые компании в регионе не занимаются рисками дольщиков. Участие в схеме третьей стороны в лице страховщика, на мой взгляд, невозможно. Существует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который свалил в один котел и неблагонадежных застройщиков, и компании, имеющие опыт работы на рынке и репутацию. Критериев, по которым страховщик может судить о надежности застройщика, просто нет.
Александр Погончик, директор по строительству «ЮИТ-Уралстрой»: «Страховать долевку затратно, но перспективно»
— Мы ведем переговоры с рядом страховых компаний о возможности страхования ответственности наших дольщиков. Планируем начать со страховки рисков гражданской ответственности, так сказать с «квартирного ОСАГО» — страхования причинения ущерба имуществу соседей. По мере развития рынка страхования мы постараемся обезопасить дольщика от более широкого круга рисков. Пока я не слышал, чтобы кто-то из застройщиков в Екатеринбурге проявлял такую заботу о дольщиках. Многим компаниям, особенно небольшим, подобное не по карману. Для нас страхование гражданской ответственности дольщиков, конечно, дополнительные затраты, но и дополнительный сервис для наших клиентов. К тому же мировой опыт показывает, что темпы развития бизнеса застройщика напрямую зависят от уверенности и защищенности дольщика.
ДЕТАЛИ
• Страховщики ограничивают набор долевых рисков
• Нарушение срока сдачи объекта больше чем на шесть месяцев
• Банкротство застройщика
• Одновременная продажа квартиры нескольким лицам
• Ненадлежащее оформление строительной организацией передачи объекта в собственность
• Уничтожение объекта вследствие пожара, стихийного бедствия
Источник: «Росгосстрах», РОСНО.
СК подменяют страхование финансовых рисков личным и имущественным
| Страховщик | Продукт | Круг рисков | Тариф | Срок |
| «Спасские ворота» | Страхование долевого строительства | Причинение вреда жизни и здоровью в результате несчастного случая, болезни | Зависит от возраста застрахованного лица и группы риска его профессии | В течение срока действия кредитного договора на ипотеку, с ежегодным продлением |
| РОСНО | Страхование долевого строительства | Остановка производства в случае взрыва, пожара, стихийного бедствия. | Банкротство или ликвидация застройщика 2% от суммы строительства квартиры | На полный срок до сдачи объекта, указанный в договоре, плюс 180 дней |
| «Экспресс-Гарант» | Страхование долевого строительства | Гражданская ответственность дольщика перед соседями. Банкротство застройщика. Остановка строительства в случае пожара или стихийного бедствия |
От 0,5 до 5% страховой суммы в зависимости от степени страхового риска | 1 год |
Источник: данные компаний.
Деловой квартал (г.Екатеринбург) № 27, 2008 г.
Обзор страхового рынка 2008 г.
