Резкий спад на рынке долевого строительства - январь 2008 г.

Крылов А.

Персоналии: Громова Е.М., Канашев В., Норко А., Образцов А.В., Смышляев В.А., Шулепникова Е.Ю., Ярыгин Е.

Организации: Первая страховая компания , Первая титульная страховая компания, Ренессанс-Страхование, РЕСО-Гарантия, Русский мир, Спасские ворота

Спад, резко наступивший на рынке долевого строительства вслед за вступлением в силу Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, продолжался около двух лет. С начала 2007 года приобретение жилья по «долевому» принципу вновь стало развиваться, тем более что дольщики получили доступ к ипотечным кредитам. Но, как известно, помимо выплаты процентов по кредиту, участие банка неизбежно налагает на заемщика кое-какие обязательные расходы на страхование.

В принципе, закон «Об участии в долевом строительстве» добавил дольщикам гарантий того, что квартиру они получат. Тем не менее, дольщики все равно продолжают оказываться в ситуациях, когда деньги по договору заплачены, а жилое помещение в собственность получить так и не удается. Так, в 2007 году в Петербурге было зарегистрировано полторы тысячи семей, пострадавших от недобросовестных застройщиков.

Причин этому может быть множество. Например, такие: застройщик не может продолжать строительство ввиду отзыва или отмены различных разрешительных документов, необходимых для ведения работ; застройщик не предоставляет документов, необходимых для регистрации права собственности; застройщик задерживает сдачу дома в эксплуатацию; наконец, застройщик безвинно пострадал от стихийного бедствия или техногенной катастрофы…

Учитывая, что стоимость жилья теперь нереально велика, риск потерять вклад в долевое строительство является для граждан чрезвычайно серьезным. В этой ситуации может (и должно) помочь страхование таких рисков.

Риски дольщика в российском законодательстве прямо не оговорены. Условно их можно определить как финансовые. Впрочем, и четкое определение понятия «финансовые риски» в законе также отсутствует. О возможности их страхования косвенно говорится в ст. 32 Закона РФ «Об организации страхового дела».

Из этой статьи можно понять, что страхование финансовых рисков — это совокупность нескольких видов страхования, обязывающих страховую компанию в полном объеме или частично возместить потерю доходов или дополнительные расходы страхователя, вызванные следующими событиями: остановка производства или сокращение объема производства в результате оговоренных событий; потеря работы (для физических лиц); банкротство; непредвиденные расходы; неисполнение (ненадлежащее исполнение) договорных обязательств контрагентом застрахованного лица; понесенные застрахованным лицом судебные издержки. Возможны и некоторые другие страховые события, но мы в их перечень углубляться не будем, так как основные уже перечислены.

Остается добавить, что страхование финансовых рисков в России только начинает развиваться, и сегодня риски дольщиков при долевом строительстве страхуют далеко не все страховые компании. В свою очередь, у тех компаний, которые этим занимаются, нет полного единства в определении риска, тарифов и некоторых других условий.

В принципе, базовым перечнем рисков может считаться такой:

— нарушение срока сдачи объекта (какой срок является нарушением, различные компании могут определять по-разному, но в среднем это более шести месяцев);

— банкротство застройщика;

— одновременная продажа квартиры нескольким лицам;

— не передача объекта в собственность (вследствие ненадлежащего оформления застройщиком нужных для этого документов);

— уничтожение объекта вследствие пожара или стихийного бедствия.

Необходимо отметить, что право страховать финансовые риски должно быть прямо указано в лицензии страховой компании. Вот что говорят о рассматриваемой проблеме специалисты.

Екатерина Шулепникова, генеральный директор «Первой титульной страховой компании» («ПТСК»):

— Согласно закону, застройщикам надлежит использовать договор долевого участия, однако по факту частным лицам предлагают иные виды соглашений (вексельные схемы, договоры переуступки прав требования, предварительные договоры с привлечением кооперативов и пр.). Как правило, рассмотренные соглашения не могут защитить физическое лицо от финансовых рисков. Если гражданин обратится в суд, тот по существу заключенного контракта квалифицирует его как договор долевого участия в строительстве. Сделка будет признана притворной, и вернуть деньги обратно человеку не удастся, поскольку положение о возврате всего полученного по сделке на притворные сделки не распространяется. Не спасет и попытка рассматривать отношения между застройщиком и гражданином как договор долевого участия, поскольку такой контракт подлежит государственной регистрации, а ее не проводили. Безусловно, правильным решением для гражданина, приобретающего квартиру на первичном рынке, станет заключение с застройщиком (или инвестором) договора долевого участия в строительстве, как и предписывает закон. К сожалению, такая возможность есть далеко не всегда, поэтому потенциальному дольщику необходима грамотная правовая поддержка в виде страхования финансовых рисков при долевом участии в строительстве.

Валентин Смышляев, директор филиала «Первой страховой компании» в Санкт-Петербурге:

— На рынке страхования дольщиков сейчас работает всего несколько страховщиков. Это объясняется, во-первых, сложностью рынка, а, во-вторых, тем, что работать со страхованием долевого строительства могут только страховщики, имеющие лицензию на работу с финансовыми рисками. Бывает, что страховая компания проводит проверку застройщика и решает застраховать риски, после чего у покупателя квартиры возникает искушение ограничиться проведенной страховщиком проверкой и не тратить деньги на страхование, полагая, что раз страховщик согласен страховать, значит, риска нет.

Ошибочность такого довода доказана наличием страховых выплат.

Заключая договор страхования финансовых рисков при долевом строительстве, клиент может обезопасить себя от таких рисков, как банкротство, ликвидация застройщика, прекращение строительства, не сдача объекта в срок. Застраховаться от этих рисков дольщик может на любом этапе строительства жилого дома, причем чем ближе к завершению находится строительство, тем ниже будет окончательный размер страхового тарифа.

Стоимость полиса в этом виде страхования в первую очередь зависит от суммы средств, внесенных дольщиком по договору долевого строительства, и от набора рисков. Тариф колеблется от 1,7 до 4%. Например, если страховая сумма по договору — 300 тысяч долларов, то полис обойдется дольщику приблизительно в 8,2 тысячи долларов. При этом страховка действует на все время строительства по договору плюс срок ожидания, устанавливаемый страховщиком.

Страховые выплаты производятся в размере, предусмотренном решением суда, но в сумме не большей, чем дольщик внес при заключении договора долевого строительства. Например, при банкротстве застройщика дольщик получает все деньги, которые он отдал недобросовестной строительной компании.

Валерий Канашев, начальник отдела продаж филиала СО «РЕСО-Гарантия» в Санкт-Петербурге:

— Актуальность финансовой защиты рисков дольщиков, безусловно, велика. Но использовать механизм страхования для подобной защиты проблематично, так как сложно оценивать риски, нет реальной статистики, которая необходима для адекватного расчета тарифов. Различного рода злоупотребления (многократные продажи квартир дольщиков, фиктивные банкротства и т.д.) также не позволяют использовать страхование для защиты участника долевого строительства. Проявление рисков зачастую носит неслучайный, зависящий от субъективных факторов характер. На мой взгляд, целесообразно совершенствовать законодательство в сфере долевого строительства и контроль за его исполнением участниками рынка. «РЕСО-Гарантия» страхованием рисков дольщиков не занимается.

Евгений Ярыгин, директор Центра страхования титула СК «Русский мир»:

— Наша компания предлагает страхование финансовых рисков после проведения экспертизы разрешительной документации пятна застройки. Объектом страхования в данном случае являются имущественные интересы страхователя-дольщика, связанные с потерей инвестиций.

Страховыми событиями, на случай наступления которых производится страхование, являются:

а) банкротство застройщика или генерального инвестора, других участников строительства;

б) неисполнение (ненадлежащее исполнение) основными участниками строительства своих обязательств («двойные» продажи, несоблюдение сроков выполнения проекта);

в) длительная остановка производства (работ, услуг) или сокращение объема производства на строительном объекте в результате аварии, пожара, взрыва, стихийных бедствий;

г) гибель или повреждение зданий, сооружений, оборудования, основных фондов, других материальных ценностей, являющихся объектами инвестиций, вследствие аварии, пожара, взрыва, стихийных бедствий;

д) противоправные действия третьих лиц (мошенничество, преступная халатность должностных лиц — участников строительства, подделка ценных бумаг, банковских и бухгалтерских документов и т. п.).

Тарифы по данному виду страхования составляют от 2 до 4,5% на весь период строительства. Размер окончательной тарифной ставки будет зависеть от результатов проведения экспертизы документов, количества участников строительства, срока действия договора (периода строительства объекта) и других факторов. В нашей компании производится страхование только на всю сумму договора.

Алексей Образцов, руководитель управления маркетинга Северо-Западного дивизиона «Ренессанс-Страхование»:

— Мы не рассматриваем этот сегмент как перспективный. Как правило, при страховании рисков дольщика потенциальных клиентов интересует страхование риска переноса срока сдачи строящегося дома, а также риска двойной продажи. На рынке встречаются также предложения застраховать риск банкротства подрядчика.

Существующие программы, как правило, не обеспечивают адекватной защиты интересов дольщика. Они не предусматривают выплату компенсации по рыночной стоимости доли на момент, допустим, приостановки строительства, а гарантируют лишь возврат первоначального взноса. Неудивительно, что выплаты столь редки – из-за быстрого роста цен на недвижимость клиенты предпочитают не заявлять о страховом случае с переносом сроков сдачи, а все-таки дожидаться завершения строительства.

Что касается отличий ипотечного кредита в случае долевого участия: оформляется полис страхования жизни и здоровья заемщика, страхование права собственности не требуется, а залог обычно необходимо застраховать только после оформления права собственности. В единичных случаях банк просит оформить полис страхования рисков дольщика.

Елена Громова, руководитель отдела строящейся недвижимости ООО «Центральное агентство недвижимости»:

— Существует ряд рисков при покупке квартиры в строящемся доме, которые вызывают наибольшее опасение у покупателей, а именно: банкротство компании-застройщика, несвоевременная подача пакета документов для оформления собственности на квартиру, двойные продажи квартир в строящихся домах.

Страховые компании берутся страховать все вышеперечисленные риски. Тарифы зависят от нескольких факторов: реноме застройщика, наличия разрешительной документации по объекту, формы договора с клиентом. Так, например, тарифы снижаются, если застройщик предлагает заключить договор долевого участия, и становятся на 0,3-1% выше при договоре предварительной купли-продажи квартиры. А вот договор переуступки многие страховые компании и вовсе не страхуют. В случае принятия покупателем решения о страховании рисков, связанных с покупкой квартиры в строящемся доме, он должен будет заплатить от 1,2 до 3% от стоимости квартиры.

Александр Норко, начальник отдела страхования долевого строительства СПб филиала СГ «Спасские ворота»:

— Полный страховой пакет для дольщика стоит у нас около 3% от стоимости квартиры. Страхуются риски неисполнения застройщиком своих обязательств по причине нескольких событий: фирма не построила объект, не передала его в собственность, обанкротилась, произвела двойные продажи; объект был уничтожен в результате пожара либо стихийного бедствия. Если страховать отдельные риски, то это будет дешевле. Каждый дольщик имеет возможность самостоятельно определиться с перечнем рисков, которые его больше всего волнуют.

Городское обозрение недвижимости (г.С.-Петербург) № 8, 2008 г.

Обзор страхового рынка 2008 г.