Цивилизованный бизнес живет со страховкой - январь 2008 г.
Кузнецова C.
Персоналии: Волков К.В., Куксинский Д.В., Смышляев В.А.
Организации: Альфа-Страхование, Ингосстрах, Первая страховая компания (1СК), РЕСО-Гарантия, Росгосстрах-Северо-Запад, Русский мир, Энергогарант
Общественно-деловой район «Охта-центр» все-таки будет построен. Несмотря на бурные дискуссии о правомерности возведения высотного здания в центре Петербурга, который должен будет появиться на набережной Невы, напротив Смольного Собора к 2016 году, архитекторы и специалисты-геодезисты не видят серьезных препятствий для его строительства.
И пока возведение «высотки» еще даже и не начиналось, уже сейчас понятно — инвестиции станут колоссальными для Санкт-Петербурга. Потребуется защита проекта не только на стадии строительства, но и на период эксплуатации. Эксперты страхового рынка уверены, что бизнес-центр обязательно застрахуют. Ведь российский бизнес уже приходит к осознанию того, что страхование – самый надежный способ возместить возможные убытки.
Примеров, иллюстрирующих интерес к страховой защите со стороны собственников офисных центров, немало. Правда пока все же речь идет только о тех проектах, которые потребовали серьезного капиталовложения – статистика показывает: популярна страховка у владельцев солидных, элитных бизнес-центров, а также тех предприятий, возведение которых осуществляется за счет зарубежных инвестиций. Западный опыт иностранных инвесторов диктует свои правила — страхование по умолчанию закладывается в бюджет расходуемых на проект средств.
«Владельцы зданий в большинстве случаев выбирают самое широкое страховое покрытие, тогда как у нас распространена практика страхования только от огневых рисков», — считает эксперт Центра страхования имущества СК «Русский мир» Константин Волков. На международном рынке страховой договор может предусматривать компенсацию убытков от перерыва в производстве, например, риск потери арендных платежей. Также в комплекс страховой защиты обычно входит страхование гражданской ответственности владельца бизнес-центра перед третьими лицами. "Вариантов застраховать бизнес-центры предостаточно. Остается теперь только выбрать. Главное, были бы документы, подтверждающие имущественные интересы страхователя."
Мало того, как раз среди западных компаний широко распространена практика страхования объектов уже на стадии строительства. «Отмечу, что таких клиентов, страхующих все риски, подавляющее большинство, — говорит директор филиала ООО «Первая страховая компания» в Санкт-Петербурге Валентин Смышляев. «Для иностранных компаний страхование деловой недвижимости давно стало обязательным, это один из элементов культуры ведения бизнеса», — делится мнением заместитель генерального директора – руководитель департамента корпоративных продаж ООО «РГС-Северо-Запад» Дмитрий Куксинский. В то же время растет и доля российских страхователей-инвесторов, которые переходят на долгосрочные контрактные вложения и стремятся не отставать от западных конкурентов. Эксперты даже называют его не менее востребованным видом страхования, чем КАСКО или ДМС, но у своей целевой аудитории.
В ногу со временем
За последние три года в России было застраховано несколько сотен объектов первой и второй величины. Например, в Москве в июле 2006 года был застрахован бизнес-центр «Элит-Холдинг» на Поварской улице. Страховщиком выступила компания «РЕСО-Гарантия». Здание было застраховано от пожара, удара молнии, кражи со взломом, противоправных действий третьих лиц, боя стекол и стихийных бедствий. Страховая сумма по договору составила порядка 846 млн рублей.
А в июле 2005 года компания «Альфа-Страхование» выиграла тендер на страхование башни «Федерация». Страховая стоимость здания, которое станет самым высоким в Европе, — 450 млн долларов. Эксперты отмечают, что это рекордная для российского рынка сумма страхования – она почти вчетверо больше, чем страховая стоимость Останкинской телебашни (114 млн долларов). Страховая компания защитила башню по огневым и строительно-монтажным рискам. Это уникальный для российского рынка объект с точки зрения максимально возможного убытка (possible maximum loss, PML).
Также застрахован и крупнейший московский бизнес-центр Ducat Place III. Страховую защиту зданию обеспечила компания AIG. Кстати, собственники здания в прошлом году на собственном опыте поняли всю важность и надежность страхования, когда случился пожар. Тогда пострадали некоторые офисы, расположенные в здании на верхних этажах. Правда, ущерб был причинен не столько огнем, сколько водой из гидрантов при тушении пожара. Вода испортила и уничтожила бумажные и электронные документы некоторых арендаторов. Пришлось получать справки в соответствующих гос-органах, что бумаги утрачены. В Москве, кстати, тенденция страхования бизнес-центров не менее распространена, чем в Петербурге. Если в Москве, по словам специалистов, застраховано около 50% офисов, то у нас количество застрахованных объектов достигает 60-70%. В декабре 2005 года филиал ОСАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге взял под страховую защиту бизнес-центр «Эврика». Общая площадь центра — 43,5 тыс. кв.м. Страховая сумма — 11,2 млн долларов. Договор, кстати, до сих пор действует, так как заключался на 4 года. Страховое покрытие включает защиту всего имущественного комплекса центра (в том числе здания, коммуникаций и оборудования) от последствий стихийных бедствий, пожара, повреждения водой вследствие утечки из водопроводных, канализационных, отопительных систем и систем пожаротушения, взрыва, злоумышленных действий третьих лиц. В 2003 году филиал компании «Энергогарант» застраховал бизнес-центр «Добролюбов» на 3 млн долларов.
Преимущества страховки
Собственники коммерческой недвижимости, построенной с нуля или реконструированной, стараются обезопасить себя со всех сторон. Установка охранной и пожарной сигнализацией стала обязательным, но недостаточным минимумом при эксплуатации. Наличие страховки сегодня позволяет минимизировать более широкий круг рисков. Объяснять предпринимателям необходимость страховки не требуется. «Когда помещение построено или отремонтировано на твои деньги, когда ты получаешь прибыль от его сдачи в аренду, нельзя не понимать чего будет стоить восстановление этого имущества в случае его порчи или утраты», — считает Дмитрий Куксинский.
По словам Валентина Смышляева, проблема упирается в деньги, которые необходимо выделить на страхование. И на стадии запуска объекта в эксплуатацию не все готовы платить за страхование. Ведь не каждый собственник может заложить в бюджет страховые взносы, имея расчеты по первоочередным затратам на строительство и различные согласования проекта и т.п. Многие собственники начинают предметно думать о страховке или когда уже есть готовый объект, или когда уже поздно. Целесообразно страховать недвижимость еще на стадии строительства, т.к. именно тогда могут быть заложены причины будущих страховых случаев — ошибки в проекте коммуникации, перекрытий и т.д. Такое комплексное страхование — это стратегический подход к бизнесу, который нацелен на долгосрочные дивиденды. Именно поэтому страхование офисных центров сегодня востребовано. По мнению Константина Волкова, развитию данного вида деятельности способствует активная работа предпринимателей с финансово-кредитными учреждениями по страхованию предмета залога, которыми выступают здания бизнес-центров, а также рост интереса самих предпринимателей к защите своих имущественных интересов посредством страхования.
Отечественный бизнес становится все более цивилизованным, он учится жить по общеэкономическим законам. На рынок недвижимости приходят работать с расчетом на перспективу, это не однодневные вложения средств и эти вложения надо защищать.
Чем рискуем?
Страховые компании советуют клиентам приобретать комплексные договоры, которые включают защиту от всех необходимых рисков (пожара, залива, удара молнии, взрыва, падения пилотируемых летательных аппаратов или их частей, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц и прочих опасностей). Также распространена практика страхования не только недвижимого, но и движимого имущества, которое находится в помещениях (оргтехники, мебели и пр.).
Тариф на страховку с включением всех рисков незначительно отличается от стоимости страхования только от огня, а эффект от него намного больший. Особенно если объяснять эти преимущества клиентам на реальных цифрах. «Например, ежемесячная денежная нагрузка на арендатора за 1 кв. м. по страхованию от всех рисков составляет — от 8 до 16 руб. А при страховании по выделенному риску эта сумма снизится всего на 30%», — приводит пример Валентин Смышляев. — Так, если собственник здания застраховал его только от пожара, и не дай бог, наступит именно этот страховой случай, спасатели в любом случае при тушении зальют водой помещения этажом ниже. Владелец получит возмещение только в связи с пожаром, остальное придется восстанавливать самому. И такие страховые случаи, когда одно событие связано с другим, происходят довольно часто. Именно поэтому выгоднее покупать комплексную страховку».
По первому риску
Страхование по «первому риску» предусматривает выплату в размере фактического ущерба, но не больше, чем заранее установленная сторонами страховая сумма, которая, как правило, ниже действительной стоимости объекта. При этом весь ущерб в пределах страховой суммы компенсируется полностью, а ущерб сверх страховой суммы вообще не возмещается. Пример: Стоимость объекта страхования составляет 10 млн. Клиент устанавливает страховую сумму в размере 5 млн. Максимальный размер выплаты составит 5 млн и будет соответствовать фактическому ущербу. Сверх этой суммы убытки не покрываются.
При страховании объектов недвижимости на пропорциональной основе, страховая компания возмещает убытки пропорционально отношению страховой суммы к стоимости имущества. То есть, если бизнес-центр застрахован на 60% стоимости, то при убытке в 10 млн собственник получит только 6 млн. Чтобы выбрать оптимальную страховую программу клиенту нужно четко представлять себе, каково соотношение страховой стоимости имущества и страховой суммой.
«Недостатки страхования по первому риску вытекают из его достоинств – страхование в лимите позволяет минимизировать расходы на него, поскольку страховщик может оценить величину среднего убытка по такому договору, и считать его страховой суммой, — уверен Константин Волков. — Недостаток состоит в том, что в случае катастрофических событий такой договор не позволит получить компенсацию в полном объеме и восстановить утраченное имущество».
Каждому объекту – своя цена
Тарифы по комплексному страхованию бизнес-центров сегодня отличаются в зависимости от степени риска, т.е. от состояния имущества: инженерных коммуникаций, кровли, несущих конструкций и пр., а также условий эксплуатации, года строительства здания, его реконструкции, уровня системы безопасности, пожаротушения, специфики деятельности арендаторов, уровня франшиз и может варьироваться в пределах 0,1-0,3%.
По желанию клиентов могут быть смоделированы различные условия страхового покрытия, в том числе франшиза. Предприятия малого и среднего бизнеса, как правило, предпочитают, чтобы она была минимальной либо вообще отсутствовала, в то время как крупная организация может позволить себе ощутимую франшизу – сумму убытка, которую клиент готов понести без страхового покрытия, взять часть ответственности по убытку на себя. Например, клиент желает застраховать бизнес-центр стоимостью 4,5 млн долларов. При этом он готов возмещать ущерб до 10 тыс. долларов самостоятельно. За использование франшизы при страховании он получит хорошую скидку.
Страховка в доле
Собственник может переложить часть страховых рисков на арендатора (включив обязанность застраховать арендуемое помещение в договор аренды), но это вызовет неудобства для него самого. Например, владелец здания обязал арендатора, снимающего отдельное помещение, застраховать какие-либо риски. Если произойдет пожар и залив водой, в 95% случаев пострадают и другие смежные помещения. В результате возникнут неудобства в урегулировании убытков, так как часть помещений застрахована в одной компании, часть — в другой. Несмотря на это, зачастую собственники все же перекладывают часть ответственности на арендаторов.
Что ж, вариантов застраховать бизнес-центры предостаточно. Остается теперь только выбрать. Главное, были бы документы, подтверждающие имущественные интересы страхователя.
Бюллетень недвижимости (г.С.-Петербург), 2008 г.
Обзор страхового рынка 2008 г.
